租金回報率計算機

如何使用此計算機

輸入物業購入價格、月租金、空置率、年度費用和過戶費用，毛收益率、淨收益率、年度 NOI 和租售比會即時更新。調整任何數值可立即比較不同投資情境。

公式與原理

毛收益率 = 年租金 ÷ 房價 × 100%。淨收益率 = (年租金 − 年費用) ÷ (房價 + 過戶費用) × 100%。租售比 = 房價 ÷ 年租金，低於 15 通常有利買房，高於 20 則可能租房更划算。

計算範例

房價 $300,000、月租 $2,000、5% 空置率、$5,000 年費用、$9,000 過戶費用：
毛收益率 = $24,000 / $300,000 = 8.0%。實際年租金 = $22,800。NOI = $17,800。淨收益率 = $17,800 / $309,000 = 5.76%。租售比 = 12.5x。

專家建議

• 每年預留物業價值的 1–2% 作為維修準備金，忽略這項會高估淨收益率。
• 台灣因房價偏高，3–4% 淨收益率已算合理；美國市場一般以淨收益率 5% 以上為健康門檻。
• 若淨收益率低於你的貸款利率，槓桿反而對你不利——等於用更高成本借錢投資。
• 1% 法則（月租 ≥ 房價 × 1%）只是初步篩選工具，仍需做完整費用分析才能做決策。